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O fundo imobiliário TRX Real Estate, gerido pela TRX, anunciou a maior operação de sua história: um investimento de aproximadamente R$ 1,435 bilhão para a aquisição indireta de um complexo com três galpões logísticos de alto padrão em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo. Dois desses ativos têm o Mercado Livre como locatário. Pela dimensão, o negócio figura entre as maiores transações já realizadas por um fundo imobiliário no país.
Até então, a maior operação individual do TRX Real Estate estava vinculada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, avaliada em aproximadamente R$ 600 milhões. O novo complexo reúne os galpões K100, K200 e K300 e totaliza 237.390,70 m² de ABL (Área Bruta Locável).
Com a incorporação do ativo, a ABL do portfólio cresce 19%, de cerca de 1,25 milhão para 1,48 milhão de m². O montante investido em imóveis avança 18,4%, de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões. Ao todo, o portfólio passa a contar com 115 imóveis e aproximadamente 3,3 milhões de m².
Localização em Guarulhos favorece distribuição
Localizados em Guarulhos — área conhecida como “Faria Lima dos galpões logísticos” pelo alto valor e disputa de terrenos — os empreendimentos ficam próximos do principal mercado consumidor do país e de eixos de transporte da Região Metropolitana de São Paulo. O complexo está a cerca de 700 metros da Rodovia Presidente Dutra e a menos de cinco quilômetros do Aeroporto Internacional de Guarulhos, além de ter acesso às rodovias Fernão Dias, Ayrton Senna e ao Rodoanel Metropolitano de São Paulo.
A posição estratégica favorece tanto a distribuição para várias regiões quanto operações de última milha. A escassez de grandes áreas na região torna projetos dessa escala difíceis de replicar.
Mercado Livre ocupa dois galpões; K300 aguarda contrato
O K200 está concluído e locado ao Mercado Livre. O K100, também alugado à companhia, encontra-se na fase final de desenvolvimento, com entrega da primeira etapa prevista para julho de 2026 e da segunda para outubro do mesmo ano. Os dois contratos têm prazo de 10 anos, contados a partir da entrega, e são classificados como atípicos, com multa por rescisão equivalente ao valor dos aluguéis remanescentes até o fim do contrato, o que eleva a previsibilidade da receita para os cotistas.
Os três imóveis foram concebidos no modelo built to suit (BTS), em que as especificações — como dimensões, estrutura, localização e capacidade do piso — são definidas para a operação do futuro inquilino. O K300 segue em desenvolvimento; sua aquisição depende da aprovação do projeto, da assinatura de um contrato de locação built to suit e do cumprimento das demais condições documentais. O futuro locatário não foi divulgado.
Padrão AAA, LEED e renda mínima garantida
Enquanto os ativos em obra não gerarem aluguel, a estrutura prevê renda mínima garantida sobre o capital desembolsado, como remuneração temporária durante a construção. O fundo já recebe o aluguel do K200 e passará a receber a renda contratual do K100 após a entrega.
Os três galpões são classificados como AAA, padrão que combina infraestrutura, localização e construção de alto nível. Entre os atributos do complexo estão pé-direito livre de 12 metros, piso com capacidade para seis toneladas por metro quadrado e sistemas automáticos de combate a incêndio. Os projetos contemplam a certificação LEED Core & Shell, que avalia eficiência energética, consumo de água, materiais e impacto ambiental.
Pagamento parcelado, estrutura indireta e cota sênior
A transação será integralmente paga em dinheiro, sem permuta ou entrega de cotas, por meio de parcelas. O primeiro pagamento está previsto para o fim de julho de 2026, seguido de outras três parcelas semestrais. Cada desembolso dependerá do cumprimento de condições como regularização dos imóveis, andamento e conclusão das obras, manutenção dos contratos de locação e demais obrigações previstas, evitando o pagamento integral antes dos principais marcos.
A aquisição é indireta: o fundo investe em veículos imobiliários que participam da compra das empresas proprietárias dos ativos. O TRX Logístico Fundo de Investimento Imobiliário assinou o contrato para adquirir a totalidade das quotas dessas empresas.
O Banco XP de Atacado integra a estrutura via cota sênior, com prioridade no recebimento de recursos. Já o fundo e o FII Matriz Log — da gestora Matriz, desenvolvedora dos galpões — ficam com a cota subordinada, de maior exposição a riscos e resultados. Inicialmente, o fundo será o único cotista do FII Matriz Log, concentrando a participação econômica subordinada. A estrutura também prevê buscar um refinanciamento após a conclusão das obras, caso as condições de mercado sejam favoráveis.
Portfólio, contratos atípicos e yield on cost
Com a aquisição, o segmento logístico passa a representar aproximadamente 37% da área locável do portfólio, tornando mais equilibrada a composição entre imóveis de varejo e logística e ampliando a exposição a infraestrutura essencial para o comércio eletrônico e a distribuição em grandes centros.
A carteira soma 115 imóveis em 60 cidades, em 18 estados e no Distrito Federal, com ativos de varejo, logística, educação, saúde, hospitais, shopping centers e hotelaria. Após a transação, cerca de 79,4% da receita estará vinculada a contratos atípicos; o prazo médio será de 13,04 anos; e nenhum ativo isolado representará mais de 6,8% do valor total investido em imóveis. A base de locatários inclui, além do Mercado Livre, empresas como Assaí, Grupo Mateus, Hospital Israelita Albert Einstein, Pão de Açúcar, Shopee, Leroy Merlin e Hospital Sírio-Libanês.
A operação apresenta um yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses. Segundo o fato relevante, a estimativa de distribuição mensal até dezembro de 2026 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota. “Esta é a maior operação da história do TRXF11 e marca uma nova escala para o fundo. Estamos incorporando um complexo logístico de alto padrão, localizado em uma das regiões mais estratégicas e disputadas do país, com contratos de longo prazo e geração de renda desde as primeiras etapas da transação”, afirma Luiz Augusto do Amaral, CEO da TRX Investimentos. “Ao mesmo tempo, o pagamento parcelado e condicionado ao cumprimento de marcos do projeto permite avançar na expansão do portfólio com disciplina na alocação de capital.”
Segundo Amaral, o complexo de Guarulhos é um exemplo de “ativo troféu”, que combina localização irreproduzível, padrão construtivo elevado, escala operacional e contratos de longo prazo com inquilinos com excelente risco de crédito.